Bauen mit Gussek Haus* – Phase 1: Vom Werkvertrag zum Bauantrag

andibreit / Pixabay

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Januar 2019: Vertragsabschluss

18.01.2019: Werkvertrag mit der Firma Gussek Haus*

Nach unserem Besuch in der Hausmanufaktur in Nordhorn am 22.12.2018 und einem weiteren Vertriebstermin bei uns zu Hause am 14.1.2018 unterschreiben wir heute den Werkvertrag mit der Firma Gussek Haus*. Dieser umfasst deren Standard-Vertrag inklusive der Anlagen K (Keller/Bodenplatte) und M (Mehr-Minderkosten), unser persönliches Angebot in der bereits 4. Version, die aktuelle Material-, Ausstattungs- und Bauleistungbeschreibung, das Smartie 4, die Baubeschreibung für die Bodenplatte sowie die obligatorische Widerrufsbelehrung und die Datenschutzerklärung. Der Umfang zeigt nochmal, dass ein Fertighaus nicht unbedingt ein Haus von der Stange sein muss, sondern aus einzelnen frei wählbaren Bausteinen besteht und durch immer neue Versionen auf die ganz individuellen Wünsche eines jeden Bauherren angepasst werden kann. Der Vertrag wird darum auch erst noch mal unternehmensintern auf Machbarkeit geprüft, bevor er rechtskräftig wird.

 

28.01.2019: Gussek*-Quiz

Als ich auf der Homepage der Firma Gussek* surfe, finde ich etwas versteckt den Link zu einem Quiz. Sein Ziel sind das genauere Studieren der Baubeschreibung und die Begeisterung für den Bau mit Gussek Haus*. Wer teilnimmt, erhält einen Bonus im Wert von 50 € pro richtige Antwort, maximal 650 €, der für die spätere Bemusterung genutzt werden kann. Leider ist eine rückwirkende Vergütung nicht möglich. Schade, dass uns vor Vertragsabschluss niemand auf dieses Quiz aufmerksam gemacht hat.

Bebauungsplan 569 der Stadt Münster

Bebauungsplan 569 der Stadt Münster

Februar 2019: Zusammenstellung der Planungsunterlagen

05.02.2019: 12 Schritte bis zum Einzug

Der Vertrag ist geprüft und das Bauvorhaben von der Geschäftsleitung genehmigt! Zusammen mit dieser Nachricht gibt es einen Wegweiser: 12 Schritte bis zum Eigenheim mit den Kontakten der jeweils zuständigen Mitarbeiter sowie den bauseitigen Pflichten als Checkliste. Bauseitig meint dabei, dass wir uns selbst darum kümmern müssen – eine Information, die ich mir vor Vertragsabschluss gewünscht hätte.

P.S.: 2 Monate später wird klar, dass die 12 Schritte zum Teil nebeneinander ablaufen können. Das lässt den gewünschten Einzugstermin realistischer erscheinen.

 

11.02.2019: Planungsunterlagen

Voraussetzung für den Planungsbeginn sind die Planungsunterlagen:

  1. Amtlicher Lageplan des Grundstückes in der laut Bauvorlagenverordnung erforderlichen Ausführung: Ich gehe davon aus, dass es sich um die maßstabsgetreue Liegenschaftskarte vom Katasteramt mit den vermassten Grundstücksgrenzen handelt (Kosten: 30 €) Doch weit gefehlt! Der für uns zuständige Architekt (Partnerbüro der Fa. Gussek*) klärt mich auf Nachfrage auf, dass wir hierfür einen öffentlichen Vermesser bestellen müssen (voraussichtliche Kosten 3.000 €). Der von ihm erstellte NHN-Höhen- und Bestandsaufnahmeplan mit vermassten Grundstücksgrenzen (im DXF- und PDF-Format) würde dann Teil des Bauantrags.
  2. Bebauungsplan und planungsrechtliche Auskunft von der Bauaufsichtsbehörde gestalten sich einfach (Kosten: 32 €).
  3. Die Kanalauskunft stellt jedoch schon das nächste Hindernis dar, da es in unserem Neubaugebiet noch keine Bestandspläne für die Entwässerung gibt und das Tiefbauamt nicht weiterhelfen kann.
  4. Bodengutachten eines Geologen (voraussichtliche Kosten 500 €): Hier gibt es von Gussek* glücklicherweise ein Informationsblatt für die Beauftragung.
  5. Auch für die Klärung der Hausanschlüsse (Heizung, Strom, Wasser und Internet) gibt es ein unterstützendes Dokument, anhand dessen die relevanten Informationen abgefragt werden können. Gleichwohl äußern sich die Versorger erstaunt, dass ich als Laie mich selbst darum kümmern soll. Was in einem Gespräch mit dem Fertighaushersteller in weniger als fünf Minuten abgesprochen werden könnte, bedarf so erst einer längeren Erklärung.

 

11.02.2019 Münsters Energiesparhaus

Unser Kaufvertrag für das städtische Grundstück fordert eine 35%-ige Unterschreitung des Transmissionswärmeverlusts nach EnEV, d.h. zwischen KfW 55 und KfW 40. Ein entsprechendes Formblatt für den Nachweis gibt es beim Amt für Grünflächen, Umwelt und Nachhaltigkeit und ist von der Fa. Gussek* mit Stempel und Unterschrift vorab und nach Fertigstellung zu bestätigen.

 

12.02.2019 Fernwärme für Heizung und Warmwasser?

Heute liegt das Angebot der Westfälischen Fernwärmeversorgung im Briefkasten. Während der Hausanschluss und die Übergabestation Teil des Angebots sind, müssen die Hauszentrale und der Warmwasserspeicher von uns bei einem Heizungsbauer bestellt werden. Dafür benötige ich allerdings zunächst von Gussek* eine Information über die benötigte Heizlast und die wiederum ist vom finalen Hausentwurf abhängig. Das macht die Entscheidungsfindung Fernwärme versus Luft-Wasser-Wärmepumpe etwas unberechenbar und führt zu einigem Hin und Her.

P.S. Einen Monat später haben wir uns endlich entschieden – und zwar für den Fernwärmeanschluss und gegen die Luft-Wasser-Wärmepumpe.

 

13.02.2019 Vermittlungsprovision

Per Brief erfahren wir, dass wir für jeden neuen Gussek Haus*-Kunden, dessen Adresse zuerst über uns vermittelt wird, einen Verrechnungscheck in Höhe von 1.000 € bekommen. Wenn dir unsere Kategorie Hausbau also gefällt und wir dein Interesse für Gussek Haus* wecken konnten, würden wir uns freuen, wenn wir deine Adresse dorthin weiterleiten dürfen. So unterstützt du unsere Arbeit und ermöglichst uns den weiteren Ausbau unseres Ratgeberportals.

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19.02.2019: Bodengutachten in Auftrag

In der Zwischenzeit habe ich drei Angebote für Bodengutachten eingeholt, die im Preis zwischen 575 und 1.550 € schwanken. Durch den Zusammenschluss mit anderen Bauherrinnen aus unserem Neubaugebiet gibt es sogar noch einen Rabatt. Da die Bohrproben sowieso 6 Monate lang aufbewahrt werden, können wir eine Prüfung der Versickerungsfähigkeit und das LAGA-Gutachten bei Bedarf später noch nachholen.

 

19.-22.02.2019: Bodenbeläge in Auftrag

Technikraum und Bäder ausgenommen wollen wir die Böden in unserem neuen Eigenheim selbst verlegen. Das macht Roman Spaß und kann bei der Finanzierung als sogenannte Muskelhypothek/Eigenkapital gewertet werden. Zur Orientierung, was gefällt und was geht, hole ich mir bei Holzwurm in Münster leihweise einige quadratmetergroße Mustertafeln mit nach Hause. Parallel fordere ich kleinere Muster bei einem Internethändler an.

Und ganz kurzfristig besuchen wir die Fa. Börger in Spelle. Vor Jahren habe ich einmal einen ihrer Böden gesehen und war damals sehr begeistert. Tatsächlich werden wir auch nicht enttäuscht. Die Stunde Fahrt hat sich gelohnt! Die Produktauswahl ist umwerfend und die Beratung super. Am Ende des Termins entscheiden wir uns für echte Massivholzdielen im Erdgeschoss und ein Multiplex-Parkett in den anderen Etagen.

 

23.02.2019: Vermessung in Auftrag

Wie bereits beim Bodengutachten habe ich auch für diesen Auftrag wieder drei Angebote eingeholt. Der Auftrag soll dabei die folgenden Positionen umfassen:

  • Lageplanvorabzug für die Architektenplanung
  • Amtlicher Lageplan zum Bauantrag
  • Grobabsteckung
  • Feinabsteckung
  • Einmessung

Abgesehen von der Absteckung handelt es sich um öffentlich-rechtliche Gebühren, die u.a. von der Grundstücksgröße und dem Gebäudewert abhängen und nicht verhandelbar sind. Preisnachlässe sind bei diesen Positionen lediglich bei Beauftragung durch zwei direkte Nachbarn möglich. Dabei ist die gemeinsame Grundstücksgrenze maßgeblich. Nichtsdestotrotz variieren die Angebote durch die eine privatrechtliche Leistung für unser Grundstück noch zwischen 2.800 € und 3.200 €.

 

24.02.2019 Neuer Grundriss

Nachdem ich heute die vermassten Grundstücksgrenzen erhalten habe, müssen wir feststellen, dass diese von den ursprünglich angenommenen abweichen. Plötzlich ergeben sich ganz neue Optionen – zu unseren Gunsten. Statt der geplanten 8*11m könnten wir unseren Grundriss auch auf 9,5*9,5m planen. Ich zeichne direkt mal los 😊 und bin gespannt, wie der Architekt die neue Idee umsetzen wird. Ein quadratischer Grundriss bietet ja soviel mehr und bessere Möglichkeiten.

 

Bauplan

Bauzeichnung @ Bücker Gussek Architekten GbR

März 2019: Hausentwurf

06.03.2019 Planungsgespräch mit unserem Architekten

Das Planungsgespräch ist auf vier Stunden angesetzt und die brauchen wir tatsächlich auch. Wir treffen uns am Grundstück und besprechen dort den vorläufigen Lageplan des Vermessers, den Bebauungsplan sowie die Notwendigkeiten für die Hausaufstellung (Anfahrt, Kranaufstellung, Strom, Wasser, Toilette, etc.). Leider werden wird das Grundstück ordentlich auffüllen müssen, damit das Haus auf Straßenhöhe kommt und vor Überflutung geschützt ist. Genaueres wird uns das Bodengutachten offenbaren.

Anschließend besprechen wir bei uns zu Hause den quadratischen Vorentwurf und überarbeiten diesen in Hinblick auf unsere Wünsche und die Kosten, aber immer mit Blick auf die Möglichkeiten des Bebauungsplans. Am Ende des Termins wissen wir, wo genau das Haus stehen soll, wie die Fassade mit den Fenstern aussehen wird und welche Raumaufteilung wir vornehmen wollen. Durch die gleichzeitige Beantragung der Baugenehmigung der Garage durch Gussek Haus* sparen wir später Zeit und Geld. Die Leistung kostet uns allerdings extra. Jetzt heißt es Daumendrücken, dass sich trotz grundlegender Umgestaltung des Hauses der Preis nicht großartig ändern wird.

Zum Schluss weist uns der Architekt noch darauf hin, dass wir neben dem noch ausstehenden Bodengutachten außerdem eine Auskunft über die bergbaulichen Verhältnisse benötigen. Das notwendige Formular der Bezirksregierung Arnsberg hat er direkt dabei. Luftbild und Grundstücksfotos sowie das Planungsprotokoll erhalten wir am nächsten Tag.

 

12.03.2019 Post von Gussek Haus* Kellerbau

Die Bodenplatte wird von einem Tochterunternehmen eingekauft. Unsere erste Post von Gussek Haus* Kellerbau enthält ebenfalls eine Checkliste, deren Punkte sich allerdings größtenteils mit denen von Gussek Haus* decken. Etwas beunruhigend sind die damit verbundenen, noch unklaren Kosten in Puncto Frostschürze und Erdarbeiten. Da derzeit weder das Bodengutachten noch die Bauantragszeichnungen vorliegen, ist eine Angebotsanfrage dazu leider noch nicht möglich. Das ist abgesehen von den Kosten auch insofern ungünstig, dass wir das Unternehmen, das die Erdarbeiten ausführen soll, aufgrund der starken Ausbuchung eigentlich jetzt schon beauftragen müssten.

 

14.03.2019: Die Neukalkulation passt

Eine Woche nach dem Planungsgespräch bekommen wir die Rückmeldung aus der Kalkulationsabteilung. Ein Bau nach dem neuen, quadratischen Grundrissentwurf wird nur minimal teurer. Wir freuen uns über die zügige Rückmeldung und noch mehr, dass das Haus im Großen und Ganzen unseren Wunschvorstellungen entspricht. Wenn wir die Änderung der Grundrisse und die Außenansichten bekommen, brauchen wir nur noch die eine Tür oder das andere Fenster zu diskutieren.

 

18.03.2019 Erdarbeiten

Die Erdarbeiten sind bei Gussek Haus* wie gesagt mittlerweile eine bauseitige Leistung – wahrscheinlich um im Vergleich mit anderen Fertighausherstellern konkurrenzfähig zu bleiben. Von Gussek Kellerbau* gibt es darum lediglich ein Informationsblatt „Hinweise zu den bauseitigen Erdarbeiten“.

Mit jeder Angebotsanfrage verbessert sich mein Wissensstand, welche Informationen der Erdarbeiter benötigt. Zum Schluss beinhaltet eine solche neben meinen Kontaktdaten und der Baustellenadresse auch den Vorplan vom Vermesser, das Bodengutachten sowie den Architektenplan bzw. wenn bereits vorhanden die Baugenehmigungszeichnung.

Trotzdem habe ich auch eine Woche und 10 Anfragen später noch immer niemanden gefunden, der bereit ist, unsere Erdarbeiten auszuführen oder auch nur ein Angebot abzugeben. Die Gründe reichen von anderem Tätigkeitsschwerpunkt, über zu geringe Projektgröße bis hin zu Zeitmangel. Viele melden sich auch über Wochen und Monate trotz mehrfachen Nachhakens nicht zurück – eine äußerst frustrierende Tatsache, da wir die Kosten bereits in der Finanzierung berücksichtigen müssten. Als ich mich darum noch mal an Gussek Kellerbau* wende, erhalte ich zwei Kontakte, mit denen sie in dieser Region regelmäßig zusammenarbeiten, sowie eine vorformulierte Angebotsanfrage zu allen erforderlichen Positionen und mit den notwendigen Anhängen. Die bauseitige Erdbau-Ausführungsskizze ist mir dabei neu. Die von manchen Erdarbeitern nachgefragten Höhenangaben zum Grundstück werden allerdings erst nach Bauantrag und Bemusterung mit den Werkplänen festgelegt und dann kurzfristig mitgeteilt.

 

29.03.2019 KfW-Unterlagen

Auf unsere Nachfrage erstellt uns Gussek Haus* die Unterlagen zur Beantragung des KfW153- (Energieeffizient Bauen) und des KfW431-Programms (Zuschuss Baubegleitung). Wir müssen diese nur noch unterschreiben und an unsere Bank weiterleiten.

 

April 2019: Bauantrag

14.04.2019 Statikprüfung in Auftrag

In einigen Bundesländern, so auch in NRW, fordert die Bauaufsichtsbehörde eine stichprobenhafte Bauüberwachung durch einen eingetragenen Tragwerksplaner (§68 Landesbauverordnung). Neben der Statik (Rechnung und Konstruktionszeichnungen) prüft dieser auch den Schall-, Wärme- und Brandschutz. Da er nach Gebührenordnung bezahlt wird, macht es kaum Sinn, verschiedene Angebote einzuholen. Der Einfachheit halber beauftragen wir darum den üblicherweise mit Gussek* zusammenarbeitenden Prüfstatiker. Die Kosten dafür belaufen sich auf 970 €.

 

25.04.2019 Bauantrags- und Entwässerungsantragsunterlagen im vereinfachten Genehmigungsverfahren

Nach zwei weiteren Vorentwürfen erhalten wir die kompletten Bauantrags- und Entwässerungsunterlagen zur Unterschrift und Weiterleitung an das Bauamt der Stadt Münster. Dazu zählen neben den beiden Antragsformularen auch

  • der Lageplan im Maßstab 1:250,
  • die Berechnung der Abstandsflächen, der Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Geschossigkeit,
  • die Bauzeichnung im Maßstab 1:100,
  • die Berechnung des höchstgelegenen Fußbodens über dem Gelände,
  • die Baubeschreibung,
  • die Berechnung des Bruttorauminhaltes, der Rohbau- und Herstellungskosten, der Wohn- und Nutzflächen sowie der Stellplätze,
  • der Erhebungsbogen für die Baustatistik,
  • der Nachweis über die Bauvorlagenberechtigung,
  • der Erläuterungsbericht über die Entwässerung,
  • der Kanalbestandsplan und
  • das Planungsprotokoll.

Die Unterlagen zur Statik dürfen bis Baubeginn nachgereicht werden.

Gleichzeitig erklären wir gegenüber Gussek Haus* mit der Festlegung der Erdgeschossfußbodenhöhe, dass nunmehr alle unsere Wünsche berücksichtigt sind. Änderungen der Planungsunterlagen würden in Zukunft für uns zusätzliche Kosten bedeuten. Die korrekte Höhenlage des Hauses und die Beachtung des Bebauungsplans hingegen verantwortet unser Architekt.

Nach ca. 2 Wochen erhalten wir die Mitteilung der Stadt über die Genehmigungsfreistellung (§ 63 der Landesbauverordnung). Die Original–Genehmigungen leiten wir zur Durchsicht und Archivierung an Gussek* weiter. Damit endet im Grunde die Planungsphase und eine erste Abschlagsforderung in Höhe von 10% der Gesamtsumme (ohne Bodenplattenkosten) wird fällig.

 

unser Grundstück von hinten fotografiert

unser Baugrundstück (c) Kirstin Gouverneur

Mai 2019: Organisation weiterer bauseitiger Leistungen

12.05.2019 Erdarbeiten in Auftrag

Als wir nach fast zwei Monaten und unendlich vielem Nachhaken endlich drei Vergleichsangebote für die Erdarbeiten vorliegen haben, müssen wir feststellen, dass diese erst einmal nicht wirklich vergleichbar sind. Die Preise variieren bei gleicher Ausschreibung zwischen 4.500 und 22.500 €, enthalten aber auch scheinbar ganz unterschiedliche Posten. Ich bin darum sehr dankbar, dass uns Gussek Haus* Kellerbau einen Preisspiegel erstellt, in dem die notwendigen Positionen und Mengen gleichgerechnet und die Angebote entsprechend korrigiert werden. Dabei zeigt sich, dass alle drei Angebote ziemlich nahe beieinander liegen. Wir entscheiden uns darum für den Anbieter, der uns von Anfang an am umfangreichsten beraten und das realistischste Angebot abgegeben hat. Die ihm bereits gezahlten 500 € für seine Angebotserstellung werden mit den Kosten für die Erdarbeiten verrechnet.

 

Juni 2019: Bemusterung – Auswahl der Ausstattung bis ins kleinste Detail

 

Literatur

  • https://www.bezreg-arnsberg.nrw.de/themen/a/auskunft_bergbaul_situation/index.php
  • https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau
  • https://www.stadt-muenster.de/klima/bauen-sanieren/neubau.html
  • https://www.vordruckverlag.de/lbo/nw1.pdf
  • www.gussek-haus.de

 

 

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