Wohnung mieten oder Haus kaufen? Vorteile und Nachteile zweier Modelle

Die meisten Menschen ziehen mit dem Schritt ins Erwachsenenalter früher oder später in „eine eigene“ Wohnung – in der Regel zur Miete. Nochmal später, mit den sich im Laufe der Zeit ändernden Umständen und Bedürfnissen kommen viele von ihnen dann an einen Punkt, an dem sie überlegen, Wohneigentum zu erwerben und in „das eigene“ Haus zu ziehen. Im Folgenden wollen wir darum die Vor- und Nachteile der beiden Modelle aufzeigen und die Entscheidungsfindung erleichtern. Dazuhaben wir die für uns fünf wichtigsten Kriterien, Platz, Kosten, Flexibilität, Altersvorsorge und Zinslage, genauer betrachtet.

 

Persönlicher Platzmangel und regionale Situation müssen zusammen betrachtet werden

Mit jedem neuen Familienmitglied stellt sich wieder die Frage, ob die aktuelle Wohnung noch groß genug ist. Gibt es genügend Platz am Esstisch und bleiben genügend Rückzugsmöglichkeiten für den Einzelnen? Geschwister sollen heutzutage ein eigenes Zimmer bekommen. Geteilte Zimmer werden höchstens vorübergehend akzeptiert. Und so müssen nach und nach das Gäste- und das Arbeitszimmer weichen und manches Mal wird gar das Wohnzimmer geräumt. Denn besonders in den großen Städten, allen voran München und Frankfurt, ist es gar nicht mehr so einfach, eine angemessene Wohnung zu finden. Fünf- und Mehr-Zimmerwohnungen sind selten und oftmals unbezahlbar geworden. Von einem solchen persönlichen und allgemeinen Wohnraummangel ausgehend ist der Erwerb oder Bau eines Hauses durchaus logisch, während dieselbe Entscheidung auf dem Land oder in einer Abwanderungsregion schon wieder ganz anders aussehen kann. Entscheidend für die Bewertung der Wohnraumsituation ist laut einer Marktforschungsstudie von empirica tatsächlich die Region. Demnach lohnt sich ein Hausbau nur in einer LILA-Lage, d.h. dort, wo die Lage schön ist, die Infrastruktur und die Lebensqualität gut sind und es genügend Arbeit gibt.

 

Kaufen ist teurer als Mieten

Während man sich als Mieter immer ein wenig der Willkür des Vermieters ausgeliefert fühlt und stets die nächste Mieterhöhung fürchtet, ist der Finanzplan bei einem Hauskauf bzw. beim Hausbau genau durchkalkuliert und damit von Anfang an berechenbar. Laut Verbraucherzentrale Hamburg lebt es sich in der eigenen Immobilie allerdings teurer als in einem vergleichbaren Mietobjekt. Grund dafür sind die Kaufnebenkosten, die Finanzierungskosten sowie höher ausfallende Nebenkosten (insbesondere Grundsteuer und Versicherungen). Diese machen gut und gerne noch mal 20-30% des eigentlichen Immobilienpreises aus. Außerdem sollte nicht vergessen werden, dass nach 15 Jahren bereits mit ersten Reparaturen und Erneuerungen (z.B. Heizung) zu rechnen ist. Die wiederum sind in der Kalkulation meist nicht berücksichtigt, müssen aber trotzdem bezahlt werden.

 

Weiche Faktoren: Unabhängigkeit versus Flexibilität

Laut einer Forsa-Studie träumt der Großteil der deutschen Bevölkerung vom Eigenheim, einem sicheren und beständigen Rückzugsort für die Familie. Die Vorstellung von etwas Eigenem, das man ganz nach den eigenen Wünschen gestalten und einrichten kann, sowie die Unabhängigkeit von anderen, d.h. von einem Vermieter, sind sehr überzeugend. Aber Achtung: Die Unabhängigkeit von einem Vermieter ist im Eigenheim zwar ganz klar gegeben, aber auf gewisse Weise gegen die von Stadt, Bank, … eingetauscht worden. Angefangen beim Bebauungsplan bis hin zum Bankkonto sind den eigenen Gestaltungsideen eben doch Grenzen gesetzt, wenngleich diese vielleicht nicht ganz so eng gezogen sind wie in einem regulären Mietsverhältnis. Und was die Sicherheit betrifft: Diese wird zwar nicht mehr von einer möglichen Kündigung aus Eigenbedarf heraus bedroht. Doch wenn die Zahlungen an die Bank nicht fließen, wird man das eigene Heim trotzdem früher oder später aufgeben müssen. Die neu gewonnene Unabhängigkeit bringt darum gleichzeitig mehr Verantwortung mit sich und wird in unserer heutigen schnelllebigen Welt, die den Menschen immer mehr Flexibilität abverlangt, manches Mal eher hinderlich. Wer die Welt entdecken will oder den Arbeitsort häufiger wechselt, ist mit einer Mietwohnung in der Regel darum besser beraten. Denn von einem schnellen Häuserwechsel ist dringend abzuraten: Die Kaufnebenkosten bedeuten lange Zeit erst einmal einen Wertverlust der getätigten Investitionen und amortisieren sich durchschnittlich erst nach 10 Jahren.

 

Das Eigenheim als Baustein der Altersvorsorge

Landläufig heißt es, dass wer sein Leben lang Miete zahlt auch ein Haus abbezahlt hat und im Alter besser dran ist. Tatsächlich ist ein Eigenheim keine schlechte Altersvorsorge. Durch die regelmäßigen Tilgungsraten und die Sonderzahlungen wird über die Zeit langfristig Vermögen aufgebaut, von dem der Immobilienbesitzer im Rentenalter profitiert – und zwar im Vergleich mit anderen Altersvorsorgen lebenslang. Positiv ist dabei außerdem, dass sich das Vermögen als Sachwert in den letzten 40 Jahren wenngleich nicht immer wertsteigernd so doch zumindest als inflationsausgleichend erwiesen hat. Ob Eigennutzung, Immobilientausch oder Vermietung – ein abbezahltes Haus kann im Alter als Zusatzrente gewertet werden. Dabei sollte allerdings nicht vergessen werden, dass erstens auch bei einem abbezahlten Haus weiterhin Nebenkosten (u.a. Hausgeld und Reparaturen) anfallen und dass zweitens das monatlich verfügbare Budget im Rentenalter durchaus niedriger ausfällt.

 

Die aktuelle Zinslage hat auch Nachteile

Aufgrund der derzeit niedrigen Zinsen ist das Eigenheim in den letzten Jahren immer attraktiver geworden. Dabei werden die Nachteile allerdings oftmals nicht oder nicht umfassend betrachtet. Denn die niedrigen Zinsen bringen im gleichen Zuge höhere Immobilienpreise mit sich. Und wenngleich die Belastung zunächst gleich erscheint, so sollte nicht vergessen werden, dass der Zinssatz nach der vereinbarten Zinsbindung ganz anders aussehen und das Gesamtprojekt unverhältnismäßig überteuern kann. Ganz so kalkulierbar, wie der Finanzplan den Anschein hat, ist er also vielleicht doch nicht.

 

Fazit: Auf die persönliche Bewertung kommt es an!

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass Wohnung und Haus gleichermaßen ihre Berechtigung haben. Fallen ein persönlicher Platzmangel und ein allgemeiner Wohnraummangel zusammen, so fällt die Entscheidung wahrscheinlich leicht, während Kosten- und Unabhängigkeitsfaktoren eher zu vernachlässigen sind. Als Altersvorsorge hingegen ist ein eigenes Haus wieder eine valide Möglichkeit – vorausgesetzt die Besitzer verfügen über genügend Einkommen, um auch weiterhin anfallende Kosten, u.a. Reparaturen, bewältigen zu können. Das bedeutet aber, dass das Haus bis zur Rente abbezahlt ist und nicht die einzige Altersvorsorge darstellt. Wie so oft kommt es eben auf die individuelle Situation und die persönliche Gewichtung der verschiedenen Kriterien an.

 

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Literatur

• https://www.baufinanzierung123.com/wohnung-haus-kaufen-oder-mieten/
• https://www.empirica-institut.de/kufa/empi202rb.pdf
• https://www.finanztip.de/baufinanzierung/mieten-oder-kaufen/
• https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/haeuser-und-wohnungen-warum-mieten-guenstiger-als-kaufen-ist/
• https://www.sparkasse.de/themen/rente-planen-ruhestand-geniessen/immobilie-altersvorsorge.html
• https://de.statista.com/statistik/daten/studie/6484/umfrage/rolle-von-immobilien-bei-der-altersvorsorge/
• https://www.sueddeutsche.de/geld/die-wohnungsfrage-kaufen-oder-mieten/
• https://www.wiwo.de/finanzen/vorsorge/betongold-mietfreies-wohnen-allein-reicht-nicht/9072590-2.html

 

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